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Neben der Zulassung ist der Mietvertrag der Arztpraxis die wesentliche Grundlage der beruflichen Tätigkeit des niedergelassenen Arztes.

Trotz der erheblichen Bedeutung des Mietvertrages unterzeichnen die Ärzte oftmals vom Vermieter diktierte Formularverträge. Diese berücksichtigen häufig die Interessen des Arztes nicht oder nicht vollständig, woraus sich rechtliche Schwierigkeiten und finanzielle Einbußen für den Arzt ergeben können.

Folgende Punkte sollten deshalb im Interesse des Arztes geregelt werden:

  • Übernahme des bestehenden Mietvertrages
  • Nachfolgeklausel
  • Verlängerungsoption
  • Erweiterungsklausel
  • Erbklausel
  • Vorkaufsrecht
  • Regelungen zur Mietdauer
  • Konkurrenzschutzklausel
  • Umsatzsteuerpflicht
  • Praxisschild

Auch wenn diese Punkte in dem Mietvertrag ursprünglich nicht geregelt sind, kann Schaden verhindert werden, indem der Arzt mit dem Vermieter diese Punkte nachverhandelt.

Übernahme eines bestehenden Mietvertrages

Der Arzt kann einen schon bestehenden Praxismietvertrag übernehmen oder mit dem Vermieter einen neuen Vertrag abschliessen. Regelmäßig ist der Abschluß eines neuen Mietvertrages vorteilhafter, weil die Interessen jedes Arztes individuell sind. 

Nachfolgeklausel:

Damit der Arzt die Praxis an einen Nachfolger verkaufen kann, muss der Vertrag eine Nachfolgeklausel enthalten. Diese ermöglicht es, dass der Nachfolger in den Mietvertrag des ausscheidenden Arztes eintritt. Andernfalls kann eine zulassungsrechtliche Nachfolge keinen Erfolg haben und der Praxiswert würde verfallen.

Verlängerungsoption:

Die Verlängerungsoption ist eine dem Arzt günstige vertragliche Regelung, mit der er den Mietvertrag einseitig verlängern kann. Dieses Optionsrecht kann der Vermieter dann nicht verhindern. Die Verlängerungsoption sollte auf jeden Fall in den Mietvertrag aufgenommen werden. Verlängerungsoptionen sollten dabei auch für Nachfolger gelten. 

Erweiterungsklausel (Sozietätsklausel):

Der Arzt kann einen Kollegen nur dann ohne weiteres in die Praxis aufnehmen, wenn der Mietvertrag eine Erweiterungsklausel enthält. Fehlt diese, bedarf er der Zustimmung des Vermieters. Verweigert der Vermieter diese Zustimmung oder gewährt er diese nur bei Erhöhung der Miete, so ist dies für den Arzt mit erheblichen Nachteilen verbunden.

Erbklausel:

Verstirbt der Arzt, hat der Vermieter nach der gesetzlichen Grundregel ein Kündigungsrecht mit einer einmonatigen Kündigungsfrist. In dieser kurzen Zeit können die Erben keinen zulassungsfähigen Nachfolger finden. Der Mietvertrag muss also eine Klausel vorsehen, die diesen Fall berücksichtigt und das Kündigungsrecht des Vermieters ausschließt oder modifiziert.

Vorkaufsrecht:

Die auch Vorkaufsrecht, Option oder Ankaufsrecht genannten Vereinbarungen im Mietvertrag der Arztpraxis verschaffen dem Arzt die Möglichkeit, bei Verkauf des Gebäudes das Eigentum an den Praxisräumen vor dem anderen Interessenten zu erwerben. Zu beachten: Die Vereinbarung des schuldrechtlichen Vorkaufrechts über ein Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung des Mietvertrages nach § 311b BGB. Fehlt die notarielle Beurkundung, kann dies den gesamten Praxismietvertrag unwirksam machen!

Mietdauer:

Die gesetzliche Kündigungsfrist eines auf unbestimmte Zeit vereinbarten Mietvertrages ist vergleichsweise kurz. Folglich kann der Vermieter dem Arzt mit kurzer Frist kündigen. Diese Kündigung wäre existenzbedrohend, weil die Zulassung mit dem Praxissitz eng verknüpft ist. Es sollte also eine angemessene Mindestdauer vereinbart werden. Bei der Bestimmung der Dauer ist auf die individuellen Interessen des Arztes abzustellen. 

Konkurrenzschutz:

Besonders ärgerlich ist es für den niedergelassenen Arzt, wenn der Vermieter einen Arzt der gleichen oder ähnlichen Fachrichtung im selben Gebäude unterbringt. Schützen kann man sich dagegen durch eine Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag. Diese verbietet es dem Vermieter, Konkurrenz ins Haus zu lassen. Verstößt der Vermieter gegen den Konkurrenzschutz, so stellt dies zwar keinen "Mietmangelk" dar, der Mieter kann aber den Ersatz des auf dem Verstoß beruhenden Schadens verlangen (OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2010, 5 U 1286/09).

Umsatzsteuerpflicht der Miete:

Soweit Ärzte Umsätze erzielen, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen, ist auch die Vermietung von Geschäftsräumen an Ärzte umsatzsteuerfrei.

Nur solche ärztliche Tätigkeiten sind umsatzsteuerfrei, die zum Zweck der Vorbeugung, der Diagnose, der Behandlung und Heilung von Krankheiten oder Gesundheitsstörungen bei Menschen vorgenommen werden. 

Der Vermieter kann auch zur Umsatzsteuerpflicht optieren, was eigene Probleme aufwirft.

Praxisschild: 

Für freiberuflich Tätige wie niedergelassene Ärzte gilt, dass diese von auch ohne Vertragsregelung berechtigt sind, ein Praxisschild mit Namen und Sprechzeiten an der Außenwand zu befestigen. Auich ein Schild, das auf die neue Adresse nach Umzug des Arztes in eine andere Praxis hinweist, muss noch bis zu sechs Monate belassen werden. Auch der Nachmieter hat dies zu dulden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.5.1988, 16 U 56/88). Um Mißverständnisse bezüglich Art und Größe des Schildes etc. zu vermeiden, empfiehlt es sich gleichwohl, eine entsprechende Regeleung in den Praxismietvertrag aufzunehmen.

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